הסכם מכר מקרקעין

הסכם המכר- מילון מושגים חשוב

טרם נחשוף אתכם לתהליך החתימה על הסכם מכר מקרקעין, חשוב לנו לפשק לכם מילון מושגים קצר אשר ייתן לכם מידע ראשוני וכללי של עוגני ברזל בעת רכישת נכס.

הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין:נקראה בעבר אגף רישום והסדר מקרקעין, היום נקראת גם "טאבו". חלק אינטגרלי ממשרד המשפטים ונמצאת תחת חוקי המקרקעין ותחת חוק החוזים. הרשות מנהלת את מרשם המקרקעין בישראל.

בלשכת רישום המקרקעין פועלות 9 לשכות אזוריות הפזורות ברחבי הארץ ונותנות מענה ושרות לאזרחי ישראל במספר היבטי מקרקעין:

• טיפול בנכסים וקרקעות שטרם עברו הסדר (כ-5% מהנכסים).
• מדידה, מיפוי והסדרת זכויות בעלות בקרקעות שטרם הוסדרו.
• ניהול פנקסי בתים משותפים בהם נרשמת החלוקה של הבניין המשותף בין הדיירים.
• פיקוח על רישום המקרקעין, כולל סמכויות שיפוט.
• אישור עסקאות ופעולות אחרות במקרקעין ורישומן בפנקסי המקרקעין.
• הכרעה בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים.
• הסדר (רישום) זכויות הקניין במקרקעין שבתחומי המדינה.

מס רכישה:החוק בישראל קובע כי בעבור רכישת דירה ישלם הקונה מס למדינה. החוק מגדיר בצורה ברורה והדרגתית את גובה המס. סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין: "במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין"

מס הרכישה מהווה נגזרת שלשווי העסקה, התשלום שרשום בהסכם המכר. אחת לשנה, בחודש ינואר, מדרגות המס מתעדכנות. רוכשים ללא נכס בבעלותם רשאים לקבל פטור עד לסכום מסוים (עד ינואר 2023 הסכום הוא 1,805,000 ₪) ואילו לאלו שבבעלותם דירה או יותר יש מדרגות גבוהות יותר. (במטרה לאזן בין משקיעים לאזרחים המעוניינים לקנות דירת מגורים ראשונה ויחידה). ככל שהעסקה (סכום המכירה הרשמי) יהיה גבוה יותר כך יגדל במקביל מס הרכישה כמובן.

מס שבח: המילה "שבח" מקורה ב"השבחה". ההקשר מתייחס למוכר הנכס (הדירה או הקרקע) וההנאה שלו מהרווח שהנכס עשה לאורך השנים. המדינה לוקחת מס מתוך סכום ההשבחה של הנכס. כלומר, קניתם נכס במחיר X, מכרתם את הנכס עם רווח של 600,000 ₪ לאחר עשור- תצטרכו לשלם מס עבור השבחת הנכס, כיום- שנת 2022 מס השבח עומד על 25%. (מהרווח ולא מסכום המכירה).

בשנת 2014 נערכה רפורמה משמעותית במס השבח. עד אותה שנה כמעט ולא היו בעלי דירות שנאלצו לשלם מס שבח, אלא שלאחר הרפורמה אין כמעט בעלי נכסים שמכרו את רכושם ולא הצטרכו לשלם. כיום האפשרות לקבל פטור מצומצמת בהרבה.

חשוב להדגיש, החוק מאפשר למוכר "לצמצם" את מס השבח שעליו לשלם על ידי הצגת חשבוניות רלוונטיות : שיפוץ הנכס, מטבח חדש, עלות עורך הדין, התיווך ועוד. לדוגמא, אם הרווח שלכם מאותה מכירה עמד על 600,000 ₪, וסה"כ של ההוצאות (חייבות להיות מגובות בחשבוניות כמובן) עמד על 400,000 ₪, אזי שתשלמו 25% מסכום של 200,000 ₪, קרי 50,000 ש"ח מס שבח עבור אותה מכירה.

נסח טאבו: רישום ב"טאבו" הוא אחד השלבים הקריטיים בעת רכישת דירה. בדרך כלל עורך הדין של הקונה מבצע בדיקה ראשונית לסטטוס המשפטי של הנכס המיועד למכירה. הנסח הוא פרופיל הנכס: על שם מי רשום, מה השטח שלו, מה היתר השימוש בו (למשל רשאי לשמש כמשרד או לא), האם יש חריגות בנייה רשומות וכו'. ניתן להוציא את הנסח טאבו גם באינטרנט וחשוב מאוד שיבוצע זיהוי כפול לוודא שהנתונים מתאימים לנכס הנמכר  (בעיקר כאשר מדובר בבניינים משותפים עם ריבוי דירות ולא בבית פרטי). לעיתים, בנסח הטאבו ישנן הערות קריטיות לביצוע העסקה, ישנן הערות אזהרה שיכולות לתת לעורך הדין כלים ורמזים אם כדאי או לא כדאי לקנות את הנכס (איסור על מכירה לתושב חוץ, מצב משכנתא של הנכס וכו'). ישנן הערות שוליות וישנן חמורות, העובדה שהן רשומות ומודעות לרישום המקרקעין מהוות סוג של בטוחה עבור הקונה.

היטל השבחה: היטל השבחה החל על המוכר ומהווה מס מורכב יותר. אינו קשור בעליית שווי הנכס או ברווח המכירה שנהנה ממנה המוכר, אלא בעליית שווי הקרקע. המס לא מחייב כל מכירת נכס שכן לא בכל מכירת נכס יש עליית שווי של הקרקע, אך הוא בהחלט מחייב בעת השבחתה של הקרקע הנמכרת. לצורך חישוב היטל השבחה והסכום המדויק לתשלום, יש לחשב את שווי הקרקע אותה מעריך שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית, החישוב נעשה ע"י הרשות המקומית. עורך דין מטעם הנישום אשר בקיא בתחום יוכל לסייע בביטול או בהפחתה של היטל ההשבחה כמו גם הגשת ערעור ובקשה לשמאי מכריע.

הסכם המכר- קווים לדמותו

להסכם מחר יש מבנה מסוים, ברובו אחיד, מה שמשתנים אלו כמובן פרטי המכירה והנתונים, כמו גם הניסוחים.  ההסכם צריך להכיל את הפרקים הבאים:

• איזה נכס נמכר- פרטים "יבשים" (כתובת וכו')
• מצבו של הנכס- משועבד/ יש או אין משכנתא/ יש שוכרים או אין וכו'.
• האם עומדת הלוואה או משכנתא על הנכס.
• מועדי תשלום ומסירת החזקה בדירה, כולל סכום המכירה. נהוג לחלק את התשלומים ל-3 תקופות זמן (מועד חתימה, תשלום נוסף, תשלום אחרון ביום העברת הזכויות לנכס). עורך דין מיומן יידע להכניס את נושא התשלומים כ"הערת אזהרה" להסכם המכר.
• מועד העברת הזכויות על הנכס.
• פרק "מיסים ואגרות" – פרק זה כולל את הסדרת חלוקת תשלומי האגרות עד ולאחר העברת הבעלות, כגון תשלום לרשות המים, חברת החשמל, ועד הבית וכד'.
• פרק חשוב בהסכם הוא: "הצהרות והתחייבויות המוכר" בהן המוכר מתחייב להעביר את הנכס במצב משפטי 'נקי' בתמורה לתשלום מהרוכש (מערכות חשמל ומים תקינות, אין חובות על הנכס או לוועד הבית). המוכר מצהיר כי ישמור על הנכס במצבו הנוכחי מיום חתימת החוזה ועד למועד העברת החזקה. בנוסף מצהיר המוכר כי הנכס שייך לו והוא הבעלים היחידי עליו.
• גם לקונה מוקדש פרק משמעותי: "הצהרות והתחייבויות הקונה":הצד של הקונה בעסקה, התחייבות תשלומים והימצאות מלוא הסכום בידיו, אם או בלי משכנתא. בנוסף לפרק ההתחייבות יש פרק הצהרתי בפרק זה בהסכם המכר- הצהרה כי הקונה בדק את הנכס והוא מעוניין בו, כמו גם היעדר כל בעיה משפטית היכולה למנוע ממנו רכישת הנכס.
• מה קורה באם אחד הצדדים מפר את ההסכם ? לשם כך יש פרק שלם בהסכם הנקרא: "תרופות ופיצוי מוסכם" המתייחס אל הפרות פוטנציאליות של החוזה, והעונשים התואמים לכל הפרה. חשוב לציין שעורכי דין מיומנים יידעו להגדיר את המקרים ואין צורך בידע מוקדם של המוכר או הקונה בתחום.
• מעמד המכירה וקבלת העתקים מהסכם המכר- אקט חגיגי וחשוב. לא בכל יום אנשים רוכשים נכסים, רובנו רוכשים בחייהם נכס אחד, אולי שניים. המעמד מרגש, מיוחד, מלחיץ משהו ואתם רוצים עורך או עורכת דין עם ניסיון ורגישות לידכם בתוך התהליך.

סוף דבר

בעסקת מכר של מקרקעין עורך הדין של המוכר מכין את טיוטת ההסכם הראשונה ומעביר אותה לעורך הדין של הקונה. מאותו רגע מתחילים חילופי גרסאות ועורכי הדין עושים את עבודתם לטובת הגעה לנוסח המקובל על שני הצדדים. חשוב לציין כי בניגוד למקרים משפטיים אחרים בהם יש ניגוד אינטרסים בין הצדדים ורצון לנצח או להביס את הצד השני, במקרים של מכירת נכס מדובר באינטרס משותף ורצון ששני הצדדים יהיו מרוצים ומסופקים. עורכי הדין צריכים לדעת לשתף פעולה ולדעת להגיע להבנה ולא "לתקוע" את העסקה.

ריקי אופק אבן צור הינה עורכת דין ותיקה, מנוסה, מיומנת ומוכרת בתחום דיני המשפחה ודיני המקרקעין. למעלה מ-2 עשורים שריקי מלווה קונים ומוכרים של נכסים (פרטיים ומסחריים) באזורי תל אביב וירושלים. ההיכרות של ריקי עם עולם הנדל"ן, הניסיון שלה בביצוע עסקאות מכר בנוסף לעובדה שהיא עורכת דין- נוטריונית ממקסמת את התהליך עבור לקוחותיה, בין אם הם בצד הרוכש הוא הקונה.

אתם מוזמנים לפנות לריקי או לצוות המשרד ונשמח לסייע בכל שאלה.