עורך דין נדל"ן – ירושלים והסביבה
החוק הישראלי מגדיר תחומי משפט שונים ורבים: דיני משפחה (תחום רחב מאוד), דיני נזיקין, דיני עבודה, הדין הפלילי ועוד. אחד התחומים המקצועיים המחייבים ידע מוכח מעבר להסמכה המשפטית כעורכי דין הינו תחום המקרקעין.
תחוםהמקרקעין (נדל"ן- נכסי דלא ניידי) מאגד בתוכו את כל הקשור לדירות, שכירות, טאבו, מגרשים למכירה או לקנייה, פרויקטים של יזמות בבנייה ועוד. מטרת הדינים וחוקי המקרקעין היא להסדיר את הסוגיות שקשורות לשימוש ובעלות על נכסים, חכירת נכסים או קרקעות, דמי מפתח, חוזי מכר, זיקות הנאה ועוד מצבים מורכבים המחייבים ידע משפטי רחב וידע משפטי ספציפי בתחום המקרקעין.
ההגדרה היבשה בחוק למקרקעין היא: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע או חיבור זמני" דהיינו כל עסקה שעניינה בקרקע נכנסת להגדרת עסקת מקרקעין.
בשנת 1965 נחקק "חוק התכנון והבנייה". החוק מגדיר את אופן השימוש במקרקעין, מה מותר ומה אסור לבנות, ייעודה של הקרקע לשימוש וכו'. כך, כל עסקת מקרקעין מאותה שנה חייבת להיבחן לפי דיני התכנון והבנייה, עובדה המחייבת נוכחות של עורך דין מהתחום (מקרקעין) בכל עסקת נדל"ן.
בשנת 1969 חוקק בישראל חוק המקרקעין לצורך הגדרת הסוגיות הרלוונטיות שהוזכרו לעיל. לאורך השנים, נוספו חקיקות נוספות בתחום במטרה לתת מענה לתרחישים ומצבים בתחום המקרקעין, התחום מתאים עצמו לרוח התקופה ונותן מענה לצרכים עכשוויים. דוגמא מצוינת לתרחיש כזה שעיצב צורת עבודה שונה הוא משבר חפציבה, המשבר שסחף אחריו 4500 קוני דירות פגע אנושות בכלכלה הישראלית ובתחום רכישת הדירות, עד כדי כך שהכנסת נאלצה להתערב ובעקבות הפרשה, נחקק"חוק מכר דירות" – החוק מסדיר את מכירת הדירות במדינה, בנוסף הוקם אגף חדש במשרד השיכון, 'אגף הפיקוח על מכר דירות', שייעודו הואמניעת פרשות דומות.חשוב להדגיש, במקביל לתהליך החקיקה הנ"ל צמח תחום משפטי- כלכלי חשוב שנקרא "בדיקת נאותות"-Due Diligence, מדובר בתהליך בדיקות מקיף, המבוצע ע"י עורכי דין מקרקעין, המקטיןאת הסיכון ב"נפילת" פרויקט יזמות גדול בתחום הנדל"ן. עורכי הדין מבצעים מחקר אודות נתוני החברה, אודות הדוחות הכספיים שלהם, תחזיות שוק, תזרימי בנקים, תביעות עומדות, עיקולים ועוד. כל זאת בכדי להפיק הערכה מדויקת ככל הניתן שתמנע משבר מקרקעין נוסף.
עסקת נדל"ן במגזר הפרטי- העסקה הגדולה בחיי תא משפחתי
כל אזרח שקנה בחייו דירה או נכס, בין אם לבד או ביחד עם בן/בת זוג, עמד לפני העסקה הכלכלית הפרטית הגדולה בחייו. רוב האזרחים הבוגרים בישראל יעמדו או עמדו כבר במעמד זה (קנייה או מכירה) וישנם כמובן לא מעט אזרחים שחוו מספר פעמים את המעמד (מעבר דירה- שדרוג, קניית דירות להשקעה וכו'). ביצוע טעויות בתהליך הרכישה יכול לפגוע כלכלית באדם/ משפחה בצורה אנושה, באופן כזה שייקחו עשרות שנים לתקן את הטעות. לכן, יציאה להרפתקת רכישה או מכירה של נכס לא עושים לבד, יש צורך וחובה לשכור שירותיו של עורך דין מתאים מתחום המקרקעין שיידע לתת מענה ולהבין את מערכת השיקולים הרחבה.
מערכת החוקים של דיני המקרקעין היא מערכת רחבה המכילה:
- הוראות חקיקה
- תקנות חקיקה
- פסיקות
- פרשנויות משפטיות
- תקדימים
- הלכות וחזקות משפטיות
- וכו'
כל אחד מההליכים המשפטיים משפיע על כל עסקת מקרקעין ולכן נוכחות של עורך דין מקצועי בכל עסקת נדל"ן שתהיו מעורבים בה היא הכרחית. צריך לזכור, לא מספיקה מעורבות של כל עורך דין, לא רק "החותמת" חשובה. ידע והיכרות עם תהליכים משפטיים בתחום המקרקעין מהווה משקל מכריע בהצלחת העסקה או לביטולה (במקרה של כשלים ומגבלות מהותיות).
מוקשים בקניה או מכירת נכס פרטי
כאמור עורך הדין אינו רק מנסח חוזה של מכירה או קניית נכס. עורך הדין אמון על ביצוע הבדיקות מול הרשויות (טאבו, רשויות, עיקולים וכו'). היבט נוסף מכריע בכדאיות עסקה הוא נושא המיסוי. החוק מגדיר מיסוי עבור עסקאות מקרקעין (על איזה נכס וסוג הסכם חלה חובת מס ואילו לא). בשנת 1963 קבע המחוקק את חוק מיסוי המקרקעין (שבח ורכישה). החוק מגדיר באמצעות תקנות, טבלאות מיסוי, חוזרי מנכ"ל, פסיקות בתי משפט, תקדימים וכו', כמו גם את הזכויות והחובות של קונה או מוכר בעסקאות נדל"ן.
בחירת משרד עורכי דין שאינו מתאים ומנוסה בביצוע עסקאות נדל"ן יכולה להיות טעות כלכלית קריטית שיהיה לכם קשה להתאושש ממנה. משרד שמכיר את המשרדים הממשלתיים והאזוריים (רשויות מקומיות) יוכל להיות ההבדל בין עסקה טובה למוצלחת. כלומר ולדוגמא, משרד עורכי דין היושב בירושלים יהיה בעל ערך מוסף לעסקאות המבוצעות בירושלים והסביבה בגלל היכולות וההיכרות הקרובה עם המשרדים הרלוונטיים. משרדים ותיקים כבר צברו מוניטין בעיני אותן מוסדות, עובדה המהווה ערך מוסף חשוב בקידום עסקאות הנדלן ובקיצור הזמן ליישומן.
חשיבות עורכ/ת דין בעסקת הנדל"ן
כבר עמדנו על נחיצותו של עורכן דין מקרקעין בעסקת נדל"ן. צריך לזכור עובדה חשובה נוספת: מרבית הקרקעות במדינת ישראל, למעשה יותר מ90% שייכות למדינה, בבעלותן, ומנוהלות באמצעות רשות מקרקעי ישראל. עובדה זו רק מגדילה את נחיצותו של איש מקצועי מהתחום המשפטי ואת היכרותו המעמיקה עם דיני המקרקעין, החוקים, התקנות, חוקי המיסוי והתהליכים שיש לבצע בעת עסקת נדל"ן.
עו"ד ריקי אופק אבן צור- פתרונות משפטיים 360 לעסקאות ויזמות נדל"ן.
ריקי, נוטריונית מוסמכת ובכירה, פעילה בתחום דיני המשפחה ודיני המקרקעין כבר למעלה מעשרים שנה במטרופולין ירושלים (וגם בגוש דן כחלק מהמשרד התל אביבי שבבעלותה). צוות המשרד המיומן בראשותה עוסק במגוון רחב של תחומי מקרקעין, ביניהם:
- ליווי עסקאות נדל"ן- אם אתם בצד הקונה או המוכר של נכס/ קרקע פרטי/ת, בכל מקרה תהיו זקוקים לעורך דין אשר ייצג אתכם כצד בעסקה. כפי שציינו קודם במאמר, נחיצותו של עורך הדין לא נעוצה רק בניסוח החוזה אלא כאבן בוחן לכדאיות העסקה, גובה המיסוי, בדיקת המגבלות על הנכס ועוד.
עורך דין אשר מוסמך גם כנוטריון הוא בעל משקל חזק יותר מעורכי דין שאינם נושאים ב'טייטל' ובסמכות. הנוטריון מספק חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר לשם קבלת משכנתא מהבנק למשכנתאות. ייפוי כוח זה לא יכול להינתן ע"י כל עורך דין אלא רק ע"י כאלו שהוסמכו כנוטריונים.
בשביל לקבל מעמד של עו"ד נוטריון מטעם משרד המשפטים יש לעמוד במספר תנאים: ניסיון של מינימום 10 שנים בפרקטיקה משפטית, אזרח ישראלי נקי מעבר פלילי, ללא כל עבר של עבירות אתיות, חובה מעבר של השלמות והכשרה מתאימה, תשלום אגרות מתאימות ועוד.
- מיסוי מקרקעין – שני המשרדים, ירושלים ותל אביב, מעניקיםשירות בסוגיות של מיסוי קרקעין, משלב ביצוע הערכת מצב מקדימה לנכס לקראת עסקה צפויה ועד ייצוג מול רשויות המס, טיפול בהתנגדויות והשגות וכולל פנייה לערכאות משפטיות באם יש הצורך בכך-ועדות ערר וכו'.
- כונס נכסים- מדוברבהליך משפטי הכולל השתלטות חוקית על נכס וטיפול בגורלו.ההשתלטות נועדת על מנת היפרעות ממנו (למטרה מסוימת ומוגדרת). תיק כינוס נכסים נפתחבמקרה של נושה זכאי, בתיווך כונס הנכסים, המעוניין לממש רכוש של אדם פרטי, קבוצת אנשים או חברה, ששועבד כבטוחה על חובות שלא שולמו.
ריקי מביאה איתה 20 שנות ניסיון בתחום, כולל ביצוע תפקיד כבאת כוחו של היועץ המשפטי לממשלה בתחום כינוס הנכסים, הניסיון של ריקי והצוות שעובד איתה בתחום הכינוס בא לידי ביטוי בעשרות תיקים אותה ניהלה בהצלחה לאורך 2 העשורים האחרונים, כולל פירוק חברות ענק במשק הישראלי.
- ליווי יזמים לפני כניסה לעסקאות ענק ופרויקטים גדולים- ציינו בהקדמה את חשיבות הבדיקות המקדימות טרם יציאה לפרויקט גדול- "מגה מיזם" ובעיקר את חשיבות זהותם של הקבלנים ויכולתם הפוטנציאלית לסיים פרויקט מראש ועד זנב. המשרד של עו"ד ריק אופק מיומן בביצוע בדיקות נאותות-Due Diligence, תהליך בדיקות מקיף, המבוצע ע"י עורכי דין מקרקעין וצוות משפטי הבקיא בתחומים ממשיקים (משפט, כלכלה, חשבונאות, נדל"ן, מיסוי ועוד).
דוגמא לעסקאות הזקוקות לבדיקת נאותות:
- תמ"א 1
- תמ"א 2
- פינוי בינוי
- התחדשות עירונית
עורכת דין מקרקעין בירושלים
ריקי אופק אבן צור הינה עורכת דין ותיקה, מנוסה, מיומנת ומוכרת בתחום דיני המשפחה ודיני המקרקעין. למעלה מ-2 עשורים שריקי עוסקת בדיני מקרקעין, עוד מימיה כבאת כוחו של היועץ המשפטי לממשלה. ההיכרות של ריקי עם עולם הנדל"ן והמקרקעין, הניסיון שלה בביצוע עסקאות מכר, כינוס נכסים, ליווי עסקאות ויזמות של פרויקטים גדולים, בנוסף לעובדה שהיא עורכת דין- נוטריונית ממקסמת את התהליך עבור לקוחותיה, בין אם הם בצד הרוכש הוא הקונה.
אתם מוזמנים לפנות לריקי או לצוות המשרד ונשמח לסייע בכל שאלה.
